远洋地产新战略曝光 李明解密未来5年路线图

地产中国网讯 3月30日，远洋地产在北京举行海鸥Ⅳ及2014年业绩理解媒体共享不会，远洋地产总裁李明携同多位中高管参加并拒绝接受媒体专访。海鸥Ⅳ是远洋地产第四步发展战略，其核心是具体了远洋地产在未来五年内，将建构还包括住宅研发、不动产研发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局。以下为专访实专访嘉宾：李 清 远洋地产总裁（图右三）樊海云 远洋地产战略流程中心总经理（图左二）丁 晖 远洋地产经营管理中心总经理（图右二）主持人：傅 硕 资深地产媒体人（图左一）段 涛 远洋地产经营管理中心副总经理（图右一）发问：远洋地产今年明确提出企业内部去组织化，那么如何对员工展开考核？李明：我们今年将不出考核指标。

我为什么要考核你呢？我只拒绝你在管理财务指标的时候，你的指标体系跟我上市公司一样就行了，我也要你的净借贷比，拒绝每个月听见的数字比上个月好，然后奖金自己放。权力给背包人，到时候钱你不愿给谁给谁。这叫大家联合筹办企业。

但是构成这样的事业合伙，必须企业构成文化。首先要对外开放。

怎么对外开放？不愿跟别人共享你自己的观点，不愿征询有所不同的观点。我上周五召开的时候也谈，不容许各级一把手做一言堂，你要对外开放，首先要听得有所不同的意见。其次要半透明，就是需要让别人告诉你在做到什么，你需要把你自己的经验共享给别人，确实把成本降下来，把效率提上去。

大家尊重知识、技术，大家需要认同他，崇尚这种风气，比你希望很强得多。所以对事业部今年没考核，最后咱们拿报表跟市场去比，最后靠竞争去存活。

发问：2014年远洋减缓了土地储备，仅有北京就收益8幅地块。海鸥Ⅳ计划明确提出后企业将更为较慢发展，那么接下来远洋不会怎么做？李明：一是去化调整。2014年我们在全国追加土地储备700万平米，主要集中于在北京、上海及华东地区。

但你也注意到，我们还买了600万平米的土地。二个债务结构调整，我们去年7月份和今年1月份倒数各放了12亿美金的公司债，有息负债总额没有逆，但总额不最重要，结构更加最重要。首先，把内地和外地的负债结构徵一下，因为远洋是香港上市公司，更好的融资手段在国际资本市场，我们从国际资本市场融资只有20%，我们渐渐把人民币和外币调整，各占到一半一半。

其次，从期限来讲，我们两年期以内占到60%，现在我们调整到两年期以上占到60%，两年期以下占到40%。如果你总是较短贷长投，总是债务重组，对企业来说也是一个不每每的展现出，企业的持续发展必须每每。

另外，随着调整负债，债务成本也降下来了。所以，我们去年看见减少土地储备，但背后还有这么多的结构调整。近期一两年，刚刚须要主要解决问题的是基本居住于问题，但我指出这个市场抵达一定水平了，只剩的是提高性需求，未来将是市场承托着。

当道别了供应的紧缺，提高性需求不会沦为市场主流。所以，我们还是要集中于到城区里来，探讨城市中心地段。在北京的住宅业务，我们还是注目提高性需求，刚刚须要用不着我们管，也没有这个机会管，我们还是用心去做到提高性需求，把价格、质量、客户综合服务作好。

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